2 Sep, 2020 por

Cambio de ley y vencimiento del DNU ¿Qué pasa con los alquileres?

A menos de un mes de que venza el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU)  320/2020 que suspende los desalojos en todo el territorio nacional y que prorroga los contratos y congela los precios de los alquileres, charlamos con Pamela Godoy, una reconocida Martillero y Corredor Público de San Martín de los Andes explicó en detalle de que se trata y que pasa una vez que deje de tener vigencia.

Pamela Godoy es Martillero y Corredor Público Matrícula Nro 16 de Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia del Neuquén  y cuenta con 20 años de experiencia en la actividad. Además, es representante del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia del Neuquén en San Martín y Junin de los Andes y actualmente forma parte de la comisión directiva del mismo.

En tu experiencia ¿Cómo podrías explicar el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que está en vigencia actualmente, qué dice?

El DNU lo que marcaba es que había un congelamiento en el precio del alquiler para aquellas personas que, al tener un valor escalonado decidieron quedarse con el valor histórico a marzo.

Una vez que finalice el Decreto, tienen la posibilidad de hacer un acuerdo de pago de hasta 6 cuotas para subsanar la diferencia de los que pagaron en marzo y lo que deberían haber pagado en abril, mayo, junio o el mes en que se les modificara el alquiler.

Lo que, además, me indicaba en DNU es que los contratos que se vencieron en este plazo, desde que se declaró la pandemia y hasta el 30 de septiembre, tenían una renovación automática. Por ejemplo si a vos se te vencía el contrato el 30 de abril, tenías una renovación automática con las mismas condiciones hasta el 30 de septiembre.

Entonces, ¿Qué pasa una vez que deje de tener vigencia?

Vencido el DNU, había un proyecto de extensión que no se ha llevado adelante, lo que va a suceder es que aquellos que tengan el contrato vencido o que se les venza con el DNU el 30 de septiembre tendrán que re negociar un cotntrato en canso de que quieran renovar o, cualquier contrato que hagan estará vigente con la nueva ley de alquileres.

Pero, ¿Qué función cumple el DNU en este contexto?

Puntualmente el DNU lo que vino fue a ayudar o brindar un salvavidas para aquellas personas que por sus actividades o ingresos iban a tener cierto inconveniente. En lineas generales, el Estado ha hecho una salvaguarda importante con el IFE, para aquellas personas que son monotributistas o independientes.

Los que no han tenido mayores problemas han sido las personas que si tienen un trabajo estable porque sus empleadores, ya sea el Estado o los privados han pagado. Con alguna quita seguramente, dependiendo la actividad en la cual estuvieran encuadrados. Pero, en lineas generales, los trabajadores no han sufrido tanto eso de no poder pagar porque han dejado de cobrar.

Y en el caso de aquellos que por su actividad vieron afectados sus ingresos, ¿Se puede lograr algún tipo de acuerdo entre partes?

Esta es una situación que nos está afectando a absolutamente a todos, propietarios y locatarios. A habido buen ánimo de consideración por parte de los propietarios y entienden claramente la situación, y han sabido comprender en la medida de sus posibilidades cual es la situación.

Por ejemplo, yo he tenido algunas rescisiones donde algunos propietarios han decidido no cobrar la indemnización frente a la resolución de un contrato o han decidido que si el inquilino se quiere ir antes, siempre y cuando entregue la casa en las condiciones en las que la recibió, se puede ir sin generar ningún conflicto a partir de esto.

¿Qué pensas que va a pasar en octubre?

Todavía falta un mes, falta todo septiembre y a mí lo que me parece es que, de acuerdo a las medidas que viene tomando el gobierno, también tomará alguna medida con el DNU. Básicamente porque lo están conversando.

En el medio de la pandemia cambió la ley de alquileres ¿Cómo afecta eso a los locatarios?

Todo contrato vencido lo que va a suceder es que van a tener que salir a negociar. Las inmobiliarias somos intermediarias, nosotros lo que hacemos es intermediación, y normalmente las condiciones, más allá del marco legal, las marca el propietario en cuestión de precio. También el mercado influye muchísimo en eso porque la oferta y la demanda claramente nos pone un marco en el precio de todo, a mayor demanda mayor precio y al revés.

¿Cómo es esta nueva ley, qué diferencia tiene con la anterior?

Esta ley, presta mucho cuidado al locatario. Es una ley que tiene, de alguna manera, un ánimo de dejar de permitir los abusos que se cometían en todo el país, porque esta es una ley federal. La nueva ley, viene a subsanar eso y a cuidar más al inquilino. El primer cambio fundamental es que se extendió el plazo del alquiler a tres años.

¿Cómo son entonces estos nuevos contratos?

En cuestiones de precio el valor del alquiler es único por tres años, o sea que ahora, a partir de la nueva ley si alquilo una cabaña a un precio determinado yo voy a poner en la clausula el precio que tiene, que es ajustable anualmente.

Otra cosa que trae la ley, es el ajuste, que antes no existía. Esto de cómo ajustar los alquileres, lo hacíamos un poco a lo que marcaba la plaza, la medida de la inflación pero no teníamos por contrato la posibilidad de decir se ajusta con tal índice y ahora sí.

¿Cómo se va a medir ese reajuste ahora?

Con dos índices, y se toma el promedio de ambos. El Índice del Precio al Consumidor (IPC) y el ídice que regula los salarios de los empleados estables.

¿Qué otros cambios importantes trajo esta ley?

Otra modificación importante es que se le devuelve el depósito al inquilino en el momento que entrega la llave. Es decir, se devuelve siempre y cuando este todo al día y la casa esté en las mismas condiciones que al momento en que tomaron posesión de la misma.

En relación a los garantes se amplían las opciones un poco más, la ley marca que además de tener un garante propietario, también podrías hacer un seguro de caución que en argentina recién hace unos años se empezó a implementar. No hay muchos locatarios que accedan a esto porque es costoso y lo tienen que pagar ellos y eso le aumenta los costos.

También tiene la posibilidad de ofrecer garantes con recibo de sueldo, con antigüedad y que puedan respaldar el alquiler.

Teniendo en cuenta todas estás cuestiones legales y lo importante que es tener gente idónea que nos asegure que la compra, venta o alquiler que queremos realizar está bien ¿Cómo se regula la actividad de los Martilleros?

Con el colegio de martilleros y corredores públicos de la provincia que tiene sede Neuquén capital.

Ahora, en San Martín de los Andes y Junin de los Andes armamos con el colegio una delegación pensando en lo lejos que estamos de Neuquén y que todo sucede en Neuquén.

¿Qué tipo de acciones llevan a cabo?

Para tener un acercamiento con el colegio que regula nuestra profesión estamos haciendo una campaña en relación a controlar todas aquellas personas que realizan el corretaje inmobiliario sin ser profesionales Martilleros Corredores y que además, están fuera del marco de la ley y realizan una actividad que hoy está profesionalizada.

¿De que manera está realizando esta campaña?

Primero informado y mandando carta documento para que retiren publicaciones que realizan. Y por otro lado, contándole a la gente hay una ley que puntualmente dice que las personas que vayan a hacer una actividad de compra, venta o alquiler no está obligado a pagar honorarios profesionales a alguien que no lo es.

¿Hay muchas personan trabajando sin tener la formación profesional?

En toda la provincia hay personas que están trabajando sin ser profesionales y estamos trabajando fuertemente desde hace un tiempo, e inclusive hay una registración. Aquellos Martilleros y Corredores que realizan la actividad inmobiliaria pueden estar en un registro y todos los colegas de la provincia tuvieron que cargar a sus oficinas y declarar aquellas que trabajan con ellos.

Nuestro trabajo no es solamente mostrar una vivienda y alquilarla, sino llevar adelante un contrato, que tiene que estar dentro del marco de la ley, hacer algunos trámites que tienen que ver con el pedido de antecedentes, y eso solamente lo puede hacer un Martillero o Escribano.